Grondgebonden gespikkeld bezit maakt de collectieve verduurzamingsopgave complex. In de City Deal Energieke Wijken bespreekt Nicolaas Veltman, procesregisseur bij onder meer gemeente Breda en Tilburg, een aantal succesvolle experimenten rondom het verduurzamen van gespikkeld bezit. Het doel: het weghalen van uitvoeringsdilemma’s.

Nicolaas Veltman begon tien jaar geleden als zelfstandig professional met het verduurzamen van de gebouwde omgeving met een focus op de bestaande koopwoningvoorraad. Inmiddels is hij een man met een missie: de komende tien jaar richt hij zich op het verduurzamen van sociale koopwoningen om te voorkomen dat woningeigenaren met een smalle beurs achterblijven in de energietransitie. De informatie en subsidies van de overheid, zo ervaart Veltman, bereikten tot nu toe vooral de intrinsiek gemotiveerde, hoogopgeleide en goed verdienende woningeigenaren. De uitdaging voor de komende jaren is volgens hem om ook de rest van de bestaande woningvoorraad toekomstbestendig te maken: “Hoe kunnen we ervoor zorgen dat niemand achterblijft in de energietransitie?”

Lelijke eendjes

Als we niet ingrijpen, komen mensen met bescheiden inkomens die in het verleden zijn verleid om een eigen woning te kopen volgens Veltman vast te zitten in niet-toekomstbestendige huizen: “Als gevolg van de waardedaling van hun energie slurpende bezit. Dan blijven er vooral in kwetsbare buurten ‘lelijke eendjes’ achter in de straat. De sociale huurwoningen zijn allemaal mooi opgeknapt, maar de tussenliggende koopwoningen lijken te zijn vergeten."

Twee dilemma’s vallen hem in zijn werk als onafhankelijk adviseur op: “Het eerste dilemma gaat over het feit dat particuliere woningeigenaren moeilijk te motiveren zijn voor al te drastische verduurzamingsstappen. Dit komt omdat er helaas vaak ook sprake is van achterstallig grootonderhoud. Landelijke innovatieprogramma’s als Nul op de Meter bleken te ambitieus.”

Stap voor stap

Het tweede dilemma gaat over de samenwerking tussen gemeenten en woningcorporaties: “Gemeenten hebben sinds het Klimaatakkoord van 2019 een regierol bij de wijkgerichte aanpak (red. waarbij onder meer is afgesproken dat tot 2030 1,5 miljoen bestaande woningen verduurzaamd worden), maar concrete invulling blijkt nogal uitdagend. Bovendien hebben woningcorporaties een startmotorrol gekregen." (red. In de Nationale Prestatieafspraken  van 2022 spraken woningcorporaties onder meer af dat ze uiterlijk in 2028 alle resterende huurwoningen – zo’n 250.000 -met E, F en G-labels verduurzamen), maar over wat dat dan precies betekent wordt verschillend gedacht. Samenwerking tussen beide partijen is cruciaal, maar is ook best lastig door verschillende inzichten, belangen en prioriteiten.”

Toch is er ook goed nieuws: “Er zijn inmiddels de nodige succesvolle projectervaringen opgedaan: een stap-voor-stap benadering werkt voor de koopsector beter, en woningcorporaties kunnen hierbij een sterke uitvoeringspartner zijn.” De stap-voor-stap benadering gaat vooral over het collectief bundelen van een paar slimme isolatiemaatregelen, legt Veltman uit: “Particuliere woningeigenaren moet je geleidelijk verleiden op weg naar aardgasvrij wonen. Focus dus op bijvoorbeeld dak- en gevelisolatie als belangrijke tussenstap op weg naar aardgasvrij wonen in de toekomst.”

It takes three to tango

Een ander feit dat hoopvol stemt is de samenwerking met woningcorporaties én hun aannemers: ”Dát zijn de enige partijen die de afgelopen tien jaar succesvol grote aantallen bestaande woningen toekomstbestendig hebben gemaakt. Gemeenten moeten zich verdiepen in de ‘welbegrepen eigenbelangen’ van deze samenwerkingspartners. Ze hebben aantoonbaar veel kennis en expertise over het verduurzamen van vergelijkbare sociale huurwoningen en het motiveren van bewoners, maar hebben ook gebrek aan voldoende uitvoeringsmiddelen.”

Het vergt een gezamenlijke inspanning om deze maatschappelijke opgave effectief aan te pakken, volgens Veltman: "’It takes three to tango’, zeg ik altijd: gemeenten moeten hun regierol pakken en particuliere woningeigenaren enthousiasmeren voor een collectieve verduurzamingsaanpak. Woningcorporaties kunnen hun kennis en expertise over de naastgelegen huurwoningen inzetten. En we hebben de corporatieaannemers nodig om de praktische uitvoering op zich te nemen. Alleen door samenwerking kunnen we snellere stappen zetten bij het verduurzamen van de gehele woningvoorraad.”

Systeemdoorbraak

In de City Deal Energieke Wijken onderzoekt Veltman samen met andere gemeentes, corporaties en rijksambtenaren best practices en experimenteerruimte met gespikkeld bezit zodat anderen ‘niet telkens opnieuw het wiel hoeven uit te vinden’: “De City Deal zorgt ervoor dat lessen en ervaringen breed verspreid en toegepast worden in de verschillende energieregio’s.”

Zo ziet Veltman dat er al verschillende verrassende ‘systeemdoorbraken’ zijn gerealiseerd: “In Tilburg is met behulp van de gemeente bijvoorbeeld een woning door de corporatie teruggekocht voordat deze in executieverkoop ging. Hierdoor zou een gezin met kleine kinderen op straat zijn komen te staan. In Breda kunnen corporaties of hun aannemers inmiddels één collectieve omgevingsvergunning aanvragen voor zowel huur- als koopwoningen in gespikkeld bezit.” Een ander inspirerend voorbeeld hoorde hij van de gemeente Arnhem: “Daar ontzorgen ze betrokken aannemers bij de facturatie van woningeigenaren. De (h)erkenning dat deze strategische samenwerkingspartners een aantoonbare bijdrage leveren aan het oplossen van een complex maatschappelijke vraagstuk, werkt vanuit een breder maatschappelijk perspectief uiteindelijk kostenbesparend.”

Mensenwerk

Het directe contact tussen gemeentes en rijksambtenaren in de City Deal, zowel op het gebied van wonen en energie als in het sociale domein, is cruciaal, vindt Veltman: “Gemeenten worden geconfronteerd met praktische uitdagingen die soms niet aansluiten bij het klassieke overheidsbeleid. Door direct te communiceren, kunnen gemeentes en het Rijk gezamenlijk zoeken naar praktisch werkbare oplossingen en waar nodig integrale beleidsaanpassingen doorvoeren.”

Het advies van Veltman voor gemeentes die hun gespikkeld bezit willen aanpakken: “Ga het gesprek met je woningcoöperatie aan over hun komende onderhoudsprojecten en verken samen de (on)mogelijkheden om particuliere woningbezitters mee te nemen. Maak op projectniveau afspraken over de onderlinge rol- en taakverdeling en betrek corporatiesaannemers hierbij. Borg vervolgens op bestuurlijk niveau dat succesvolle samenwerkingsafspraken ook model staan voor toekomstige verduurzamingsprojecten.”

Uiteindelijk, zo besluit Veltman, is het niet alleen een technische of financiële uitdaging, maar ook een sociale: “Het blijft mensenwerk. Dus we moeten onszelf afvragen hoe we oude vertrouwde manieren van denken, doen en organiseren kunnen aanpassen aan die vele urgente maatschappelijke opgaven waar we anno 2024 voor staan. Bijvoorbeeld door te zorgen dat we zo snel mogelijk over een duurzame woningvoorraad beschikken waarbij het verschil tussen de haves en de have nots niet groter wordt, maar kleiner.”